La métropole de Rennes a obtenu le droit d’expérimenter sur son territoire le loyer unique Hlm. Ce dispositif unique en France est appliqué depuis juillet 2018 et est porté par Rennes Métropole et l’ensemble des bailleurs sociaux rennais. Il ne s’applique que pour les locataires entrants ou en mutation. Il n’impacte pas les loyers des locataires en place. L'objectif est de garantir à tous les demandeurs les mêmes conditions d'accès à l'ensemble des logements Hlm.
Présentation du dispositif par Karine Guillaudeux, directrice de la gestion locative et sociale d'Archipel habitat
Explication du principe
Le principe est que le loyer n’est plus fixé en fonction du plan de financement initial du logement, mais en fonction d’une seule règle, sa typologie (T2, T3, T4, etc.). Il n’y a donc plus de corrélation entre l’âge du patrimoine, sa localisation et son accessibilité financière. Seules comptent les règles de priorité qui régissent le traitement de la demande de logement (cotation de la demande). Le niveau du loyer unique est fixé en fonction de l’APL, pour qu’un locataire qui a droit au maximum d’APL puisse avoir son loyer hors charges intégralement couvert par l’APL, et ce quel que soit le secteur dans lequel il vit.
Concrètement pour un nouveau locataire, un T2 par exemple a le même loyer qu’il soit situé au cœur de la ville, dans un quartier prioritaire ou dans une commune extérieure. Le locataire pourra choisir son logement sans être assigné à un type de quartier en fonction de ses revenus.
Comment est classiquement fixé le montant de loyer d’un logement social ?
Le montant du loyer dépend du montant que le bailleur social a dû emprunter au moment de la construction de l’immeuble. Plus le bailleur reçoit d’aides publiques, de l’Etat ou de la collectivité locale, moins il emprunte et plus le loyer est bas. Outre les aides publiques, le montant à emprunter peut être diminué des « fonds propres » investi par le bailleur. Comme les règles de financements des constructions de logements sociaux ont changé au fil du temps, on peut avoir une différence du simple au double de montant de loyer pour une même typologie de logement.
Quelles sont les conséquences de ces différences de loyers en fonction des époques de construction ?
Au fil du temps, l’APL s’est décrochée de l’évolution des loyers, si bien qu’aujourd’hui, sur les logements les plus chers, l’APL ne couvre pas l’intégralité du loyer. La conséquence directe est que les personnes qui ont le moins d’argent pour se loger, non seulement ne peuvent pas trouver un logement dans le privé, mais ne peuvent se loger que dans les logements Hlm aux loyers les plus bas, donc ceux d’avant 1977. Ceci crée une rupture d’égalité entre les demandeurs, certains ayant le choix des quartiers où se loger, d’autres non ; et une rupture d’égalité entre les territoires, certains accueillant davantage que d’autres les familles en situation de précarité.